住宅ローン控除

「住宅ローン控除が終わったら、すぐに借り換えないと損する」理由

住宅ローン控除が終わったら借り換えをオススメします。

 

住宅ローン控除が終わったら、すぐに住宅ローンの借り換えを検討してください。

 

特に住宅ローンで

  • 返済残高が1,000万円以上残っている
  • 返済期間が10年以上残っている

という方は、

 

これから返済する金額を「数十万円〜数百万円」も減らせる可能性があります。

 

ちなみに私は、住宅ローンの借り換えをすることで、

 

 

【借り換え前の総返済額:22,527,896円】

↓↓↓

【借り換え後の総返済額:17,358,651円】

 

約516万円も総返済額を減らせました!


と、約516万円も返済額を減らすことができました。

 

 

どうしてそこまで大きく返済額を減らせたかというと、それは

 

今が史上まれにみる【超低金利時代】だから

 

です。

 

「マイナス金利政策」という言葉を聞いたことがありますでしょうか?

 

2016年2月に日本銀行がマイナス金利政策を導入した結果、住宅ローンは劇的に金利が下がりました。

 

これをキッカケに多くの人が、住宅ローンの借り換えを行っています。

 

今のような金利が低いときにこそ、高い金利で借りていた住宅ローンを借り換えることで返済額を大きく減らせます。

 

まさに今が返済額を削減するチャンスです。

 

住宅ローンの返済額を減らすことは、日常生活の節約術とは比べものにならないくらいのインパクトがあります。

 

一気に何十万円〜何百万円も節約できるものなんてありませんので。

 

これから金利が高くなる前に、住宅ローンの借り換えを済ませて総返済額を一気に減らしましょう。

 

【このページの早わかり結論】
・返済残高:1,000万円以上
・返済期間:10年以上
に当てはまる人は、今すぐ住宅ローンの借り換えをすれば何十万円〜何百万円も返済削減のチャンスあり!

 

当てはまる方は、このまま読み進めてください。

 

具体的な住宅ローン借り換えの流れは下記になります。

住宅ローン借り換えの流れ

住宅ローン借り換えって実は難しくはありません。借入先の金融機関が、具体的にやり方を教えてくれるのでそのまま進めれば大丈夫です。
住宅ローンを借り換えするには、下記の流れで手続きを進めていきます。

  1. 住宅ローンの返済状況を確認
  2. 借り換えシミュレーション
  3. 借り換え先の検討&申し込み
  4. 事前審査(仮審査)〜正式審査(本審査)
  5. 借り換え手続き

 

住宅ローンの借り換えで面倒くさいと思われているのは、

  • 4,事前審査(仮審査)〜正式審査(本審査)
  • 5,借り換え手続き

の部分です。

 

確かに自分一人ですると分からないことだらけで大変ですが、借入先の金融機関がしっかりサポートしてくれます。

 

私も経験しましたが、金融機関の担当さんの言う通りに進めていくだけなので、困ることはほぼありませんでした。

 

提出する書類が多いのはちょっと面倒でしたが、519万円も返済額を減らせるのですから全然苦になりませんでした。

 

では、具体的にどのような流れで進めていくのか説明していきましょう。

 

 

1,住宅ローンの返済状況を確認

住宅ローンの借り換えシミュレーションをする際に、下記の住宅ローン返済状況が必要となります。

  • 住宅ローン残高
  • 残り返済期間
  • 金利タイプ(全期間固定or変動or当初固定など)
  • 適用金利

 

これらのデータは、住宅ローンの「返済予定表」に全て書かれています。

 

返済予定表は、書面かWEBで確認することができます。

 

書面の返済予定表で確認する

住宅ローンを組んだ際に、書面で返済予定表をもらったことを覚えていますか?

 

住宅ローンの返済予定表を準備して借り換えシミュレーションをしてみましょう。

 

返済予定表には、

  • 返済予定日
  • 毎月返済時の元金・利息などの内訳
  • ローン残高
  • 適用金利
  • 金利種別

など、住宅ローンの契約内容が明記されています。

 

住宅ローン借り換えシミュレーションの入力項目は、返済予定表で全て分かります。

 

万が一、紛失してしまった場合は、住宅ローンを借り入れしている金融機関へ依頼すれば再送付してもらえます。

 

また、インターネットバンクや金融機関のインターネットサービスでは、住宅ローンの返済予定はWEB管理画面から確認することも可能です。

 

金融機関のWEBサイトで確認する

実店舗を持たないインターネットバンク(楽天銀行・住信SBIネット銀行・Sony銀行・ジャパンネット銀行など)では、登録している管理画面から住宅ローンの内容を確認できます。

 

また、一般的な店舗型の金融機関でも、インターネットバンキングのサービスを提供している金融機関も多いです。

 

公式WEBサイトからネットバンキングに登録していれば、管理画面から住宅ローンの内容を確認することができます。

 

住宅ローンの返済状況が確認できたら、次はいよいよ返済シミュレーションを行います。

 

ここから住宅ローンの借り換えが、本格的にスタートです。

 

 

2,借り換えシミュレーション

住宅ローン残高の内容が確認できたら、住宅ローン借り換えシミュレーションに入力していきます。

 

先ずは分かりやすいフラット35の返済シミュレーションで、借り換えメリットをチェックしてみましょう。

 

こちらをタップ(クリック)して、借り換えシミュレーションのページをご確認ください。>>フラット35の借り換えシミュレーション

 

実際に我が家の住宅ローン残債を入力したのが、こちらになります。

 

住宅ローンの返済予定表を準備して借り換えシミュレーションをしてみましょう。

 

具体的に記入内容を説明してきましょう。

 

シミュレーション画面は、「現在のお借入れローン(左側)」と、「今借りている住宅ローン(右側)」に分かれています。

 

現在の借り入れ内容を「現在のお借入れローン(左側)」に入力します。

 

次に借り換えしたい住宅ローンの内容を「お借換え後のローン(右側)」に入力していきます。

 

では、それぞれの項目に何を入力していくかをみていきましょう。

 

@商品タイプ(必須)
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション商品タイプ
■現在のお借入れローン(左側)
下記のうちから、どの住宅ローンを借り入れしているかを選びます。
・民間金融機関ローン
・旧住宅公庫融資
・フラット35
・フラット35(保証型)
・フラット50
・住宅機構財形融資
私は、旧住宅公庫融資から借入をしていました。

 

■お借換え後のローン(右側)
借り換えを希望する住宅ローンを選びます。
私はフラット35を借り換え先に選択しました。

 

 

A残りの返済期間(必須)
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-残りの返済期間
■現在のお借入れローン(左側)
本日時点の残り返済期間を入力します。
他のシミュレーションでは、「何年何ヶ月」まで入力しますが、フラット35は年数のみ入力となります。
私は22年残っていたので、22年を選びました。

 

■お借換え後のローン(右側)
完済年齢を65歳にしたかったので、20年に2年短縮しました。

 

 

B金利タイプ(必須)
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-金利タイプ
■現在のお借入れローン(左側)
下記の中から金利タイプを選びます。
・全期間固定
・段階金利(返済期間中の段階ごとに、適用金利が固定されている)
・固定期間選択(固定期間終了後に、改めて金利タイプを選択する)
・変動金利
私は、「当初10年2.5%固定金利・11年目以降は3.5%固定金利」という2段階金利でしたが、既に「当初10年間」は経過しているので残り期間は「全期間固定」となります。

 

■お借換え後のローン(右側)
金利が低い時代は、迷うことなく「全期間固定」の一択です。

 

 

C借入金利(必須)
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-借入金利
■現在のお借入れローン(左側)
私が借りていた旧住宅公庫融資の一般住宅融資での適用金利は、
・当初10年:固定金利2.5%
・11年目以降:固定金利3.5%
という、今から考えると恐ろしいほどの高金利でした。
私は借り入れ開始から既に13年が経過していたので、借り換え時の適用金利は「3.5%」となります。

 

■お借換え後のローン(右側)
借り換えしたい住宅ローンの金利を入力します。
私が入力した「0.83%」は借り換え成立時の金利です。
シミュレーション時は適用金利が分からないので、その時点での金利を入力してください。

 

 

Dローン残高(必須)
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-ローン残高
■現在のお借入れローン(左側)
シミュレーションの時点で残っている、総返済額を入力します。

 

■お借換え後のローン(右側)
現在の総返済額と同金額を借り入れするので、同じ金額を入力してください。

 

 

Eうちボーナス返済分
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-うちボーナス返済分
■現在のお借入れローン(左側)
現在の返済で、ボーナス返済をしている場合は入力してください。
うちはボーナス返済0円なので、入力していません。

 

■お借換え後のローン(右側)
借り換え後にボーナス返済をするのであれば、金額を入力してください。

 

 

F返済方法
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-返済方法
元利均等返済と元金均等返済の違いは、下記になります。

  • 元利均等返済:毎月の返済額が一定となる返済方法
  • 元金均等返済:毎月返済する返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法

■現在のお借入れローン(左側)
毎月同じ金額を返済しているので、元利均等返済です。

 

■お借換え後のローン(右側)
元金を早く減らそうかと思い元金均等を選ぼうかと思いましたが、子供の教育費が増える時期だったので毎月の返済額を抑えるため元利均等返済にしました。

 

 

G諸費用
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-諸費用
融資手数料と保証料の項目に「試算に含まない」という箇所は、チェックを入れないでください。
希望借入金額から自動で、諸費用がどれくらいかかるか試算してくれます。
住宅ローン借り換えで諸費用の金額は、数十万円規模になるの必ず含めるようにしてください。

 

■現在のお借入れローン(左側)
団信料(団体信用生命保険料)を毎年払いしていたので、毎年払いを選択しました。

 

■お借換え後のローン(右側)
借り換え後も機構団信の毎年払いを利用しています。

 

 

H現在の年齢&試算する
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション-現在の年齢
年齢は入力しなくても試算できますが、
・10年後の残高
・60歳時の残高
・完済時年齢
などが分かるので、入力しておくとライフプランをイメージしやすくなります。
ここまで入力できたら、その下の「試算する」をタップ(クリック)してください。
すぐにシミュレーション結果が表示されます。

 

返済予定表があれば、入力は3分も掛からずに終了します。

 

それでは、試算結果を見てみましょう。

 

 

借り換えしたら519万円も返済額が減った!

【借り換えシミュレーション結果】
住宅ローン借り換えの返済シミュレーション結果で約519万円も削減できた!

 

借り換えをすると、

 

「5,198,357円」

 

も節約できるという恐ろしい結果が出ました。

 

最初見たときは「えっ!?入力間違えたかな???」と思ったほどでした。

 

もう一度やり直しても同じ結果が出たので、間違いはないようです。

 

ホッとしたのもつかの間で、

 

「借り換えしてなかったら、519万円も多く返済していたの?」
と、気付いたときには、本当に怖くなりました。

 

519万円といったら、国産高級車を買ってもお釣りがきますよね。

 

それほどの金額を返済しなくてよくなったのですから、一気にテンションが上りました。

 

借り換えで浮いたお金は、子供の教育費として使いたいと思います。

 

ここまで返済金額が大きくなったのは、私が借りていた住宅ローンが旧住宅金融公庫の「一般住宅融資」だったからです。

 

この住宅ローンは、金利設定が

  • 当初10年まで:年2.5%(固定金利)
  • 11年目以降:年3.5%(固定金利)

という2段階金利でした。

 

借り入れが2004年だったのですが、今から考えると恐ろしい金利の高さですね。

 

本当に今が超低金利時代だということを痛感します。

 

こんな恐ろしい金利で借りていたので、借り換えをすればかなり大幅に返済額を削減できることが分かりました。

 

約520万円も返済額を減らせるのですから、借り換えしない人なんていないですよね。

 

私の場合は大きな金額になりましたが、住宅ローン控除(10年間)を終えた方なら、総返済額を100万円以上減らせる可能性は高いと思います。

 

実際に借り換えシミュレーションをしてみた結果は、どうでしたか?

 

シミュレーションで借り換えメリットがあることが分かったら、次は借り換え先を決める作業に進んでいきましょう。

 

 

3,借り換え先の検討&申し込み

金融機関によって、住宅ローンの金利や諸費用が異なります。

 

そのためどの金融機関で借り換えをすれば一番お得なのかを、比較する必要があります。

 

比較方法は、金融機関ごとに借り換えシミュレーションを行うだけです。

 

どの金融機関でも公式サイトで、住宅ローンの借り換えシミュレーションができるようになっています。

 

金融機関によっては数十万円単位で返済額が変わってきますので、面倒くさがらずに複数の金融機関でシミュレーションしてみましょう。

 

そうはいっても金融機関の数は多いので、特に低金利で人気の借り換え先をまとめました。

 

オススメの金融機関
銀行名 対応エリア 特徴 借り換え

シミュレーション

住信SBIネット銀行 全国対応 ネット専用住宅ローンは、充実した保障がすべて「金利の上乗せなし」で付帯。 コチラから
イオン銀行 全国対応 住宅ローン契約で、イオングループでのお買い物が毎日5%オフ!など特典あり コチラから
りそな銀行 全国対応 Web申込限定プランあり。審査結果もWebで確認可能。店頭で「Web申込限定プランを見ました」でも金利がお得に! コチラから
新生銀行 全国対応 借り入れ10年後から5年毎に金利が下がる「ステップダウン金利タイプ」 コチラから
じぶん銀行 全国対応 団体信用生命保険の保障内容がグレードアップ。がん50%保障団信なら保険料0円のまま! コチラから

 

上記金融機関は全て全国対応で、申し込みから融資まで来店不要で完結するサービスを提供しています。

 

●比較する場合のチェックポイント

  • 手数料、諸費用を全て含めてシミュレーションする
  • 司法書士への登記報酬料が別途必要となるならそれも加算

住宅ローン借り換えの諸費用は、数十万円(借り換え額の何%)と大きな金額となるのでしっかり含めて試算しましょう。

 

複数の金融機関でシミュレーションしてみて、一番節約メリットの大きい金融機関に住宅ローンの借り換えを申し込みましょう!

 

申込みの流れは下記になります。

 

 

4,事前審査(仮審査)〜正式審査(本審査)への申込み

【STEP1】事前審査(仮審査)の申し込み

インターネットから事前審査の申し込みをします。
入力データは正確に入力しましょう。
虚偽や間違いがあると、本審査で通らない可能性があります。

 

【STEP2】事前審査結果の連絡

審査結果をメール・電話・郵送で連絡があります。
審査可否とともに、
・適用金利
・返済内容
などもしっかりと確認しておきましょう。
事前審査が承認となって返済内容が納得できれば、正式な申し込みをすることになります。

 

【STEP3】正式審査(本審査)の申し込み

金融機関によりますが、店舗・郵送・インターネットでの申し込みができます。
来店不要で進めるならば、郵送での申し込みが一般的です。
正式審査に申込みをすると、必要書類一式が送付されてきます。
その書類に自署・押印し、必要な書類を準備して同封して返送します。
この書類一式を返送することで、正式審査の申込みが完了します。
書類に不備や不足があると、訂正や再送する必要が発生します。

 

 

【注意して欲しいこと】
住宅ローン借り換えで一番面倒なのが、この必要書類一式を記入したり揃えたりすることです。
書類の名称が難しいので一見するとややこしそうですが、実はそんなに難しい手続きではありません。
ただ物件(住宅)に関する書類が、どこに保管したか忘れてしまったりして見るけるのが大変だったりします。
(物件(住宅)に関する書類の例)
・不相談売買契約書
・重要事項説明書
・建築工事請負書
・建築確認申請書
・建築確認証
・検査済証
「こんな書類なんてもらったかなぁ〜」と思いますが、住宅の受け渡しの際にハウスメーカーから手渡された書類の中に必ず入っています。
書類の名称は難しいですが、見つかりさえすればコピーするだけなので準備するのは簡単です。


 

書類一式が揃ったら、金融機関へ発送します。

 

住宅ローン借り換えの審査期間は、書類到着から2週間〜4週間が目安です。

 

正式審査の結果は、電話・メールで連絡がきます。

 

無事に正式審査が承認となれば、自宅に「借り入れ手続きの案内」が届きます。

 

ここからが、いよいよ最終段階となります。

 

 

5,借り換え手続き

正式審査に承認されると、金融機関から
・契約手続きの説明
・契約手続きの日程調整
について連絡があります。

 

ここからは金融機関によって進め方が違ってくるので、私の場合を例にして説明します。

 

手続きはだいたい同じ流れになりますが、多少違う部分もあるようです。

 

1,現在借り入れしている銀行への全額繰上げ返済の申し出

現在借り入れをしている金融機関に出向いて、借り換えによる全額繰上げ返済の申し出をします。
必要書類に記入するだけなので簡単です。
それと同時に借り換え日を決めます。
金融機関によりますが、借り換えの実行は申し出日から約1ヶ月程度の準備期間が必要と言われていました。
そのため、申し出日より1ヶ月先に全額繰り上げ返済日を設定しました。

 

2,指定の司法書士と打ち合わせ

抵当権抹消〜抵当権設定などの手続きがありますので、事前に司法書士と打ち合わせを行います。
借り換え先の金融機関から指定の司法書士を紹介されたので、司法書士の事務所に行って打ち合わせと手続きをしました。
また借り換え日の当日は、全額返済した銀行で司法書士と待ち合わせをすることになりました。
「司法書士との打ち合わせ」なんていうと難しそうですが、説明に沿って進めるだけなので何も難しいことはありません。

 

3,借り換え当日の手続き

借り換え当日は、借り入れ先への全額完済が確認できると、抵当権抹消登記書類を受け取ることができます。
なので銀行まで司法書士と一緒に同行し、抵当権抹消登記書類を受け取ったらその場ですぐに司法書士に手渡しました。
司法書士はその書類を持ってすぐに抵当権の設定を行います。
この手続きができないと借り換えができないので、抵当権抹消登記書類を当日受け取れるように金融機関に依頼しておく必要があります。

 

 

これで住宅ローンの借り換えが終了です。

 

普段では耳慣れない書類の準備や司法書士とのやり取りなどがあるので、読んでいると「面倒だな〜」と思うかもしれません。

 

でも、やってみると難しいことはなく、借り換え先の金融機関が丁寧に教えてくれながら進められるので迷わず進められます。

 

多少の手間は掛かりますが、それでも借り換えで今後の返済が数十万円〜数百万円も減らせるのですからやる価値はあります。

 

私も住宅ローンの借り換えをしようと思ったときは、「面倒くさいなぁ〜」と正直思いました。

 

でも今となっては、借り換えをして本当に良かったと思っています。

 

もし面倒臭がって、あのときに借り換えをしていなかったらと思うとゾッとします。

 

将来を考えると、子供の教育費や自分の老後の費用などお金はいくらあっても足りません。

 

今の自分の頑張りが将来の自分を助けることになるのですから、借り換えで返済額が減るのであれば絶対にやるべきです。

 

金利があがる前に、先ずは借り換えシミュレーションから始めてみましょう。

 

オススメの金融機関
銀行名 対応エリア 特徴

借り換え
シミュレーション

住信SBIネット銀行 全国対応 ネット専用住宅ローンは、充実した保障がすべて「金利の上乗せなし」で付帯。 コチラから
イオン銀行 全国対応 住宅ローン契約で、イオングループでのお買い物が毎日5%オフ!など特典あり コチラから
りそな銀行 全国対応 Web申込限定プランあり。審査結果もWebで確認可能。店頭で「Web申込限定プランを見ました」でも金利がお得に! コチラから
新生銀行 全国対応 借り入れ10年後から5年毎に金利が下がる「ステップダウン金利タイプ」 コチラから
じぶん銀行 全国対応 団体信用生命保険の保障内容がグレードアップ。がん50%保障団信なら保険料0円のまま! コチラから

 

金利はいつ上がるか分からない!低金利の今こそチャンス

そうは言っても、住宅ローンの借り換えというと、

  • 面倒くさそう
  • 難しそう
  • よく分からない

と思って、ついつい先延ばしにしがちです。

 

先延ばししているうちに、

 

【金利が上がってしまった】

 

というのは、ありがちな話です。

 

実際に私が借り換えをした2016年8月の「フラット35借換融資」では、金利が0.83%(固定金利)でした。

 

それが2019年8月時点では、金利1.17%となっています。

 

ここ10年のフラット35の金利推移は下記のようになっています。

 

フラット35の金利推移

 

2016年2月16日より実行されたマイナス金利政策の影響で、金利が一気に安くなっているのは一目瞭然ですよね。

 

ただし、低金利が続く中でも、住宅ローン金利は少し上昇傾向にあります。

 

今となっては、私が借り換えたときよりも「0.34%」も金利が上がってしまっています。

 

実際にこの4年間の金利推移をみると、こんな感じで上下しています。

年月日 最低金利 最高金利
2016年8月 0.83% 1.50%
2017年8月 1.04% 1.61%
2018年8月 1.34% 2.07%
2019年8月 1.17% 1.87%

 

たったの「0.34%」と思うかもしれませんが、返済額で考えると大きな金額の違いとなります。

 

例えば、私の借り換えを例にして説明してみましょう。

金利 総返済額 削減額
借り換え前の総返済額

当初10年 :2.5%(固定)
11年目以降:3.5%(固定)

22,527,896円 -

2016年8月
*実際に借り換えた金利

固定金利:0.83%(固定) 17,358,651円 -5,169,245円
2019年8月

*もし借り換えが1年遅かったら

固定金利:1.17%(固定) 16,623,563円 -4,668,548円

表の赤い数字を見て欲しいのですが、金利が0.34%上がると、返済総額が

 

「500,697円」

 

も増えてしまいます。

 

元金が大きいので、金利が少し違うだけで数十万円の違いが発生します。

 

同じ手続きをするのに「50万円」も違いが出るのは、やはりインパクトが大きいですよね。

 

このように金利があがっていけば、節約できる金額がどんどん少なくなっていきます。

 

 

超低金利時代はいつまで続くの?

今後はこれ以上金利が大きく下がる可能性は、かなり低いです。

 

日本の金利緩和政策は限界近くまできていて、デフレ脱却のために政府も日銀も躍起になっていますから。

 

ただしどのタイミングで金利が上昇していくかは誰にも分かりません。

 

2011年から2019年まで9年間(毎年8月)の金利をピックアップしたので、金利推移をみてください。

年月日 最低金利 最高金利
2019年8月 1.17% 1.87%
2018年8月 1.34% 2.07%
2017年8月 1.04% 1.61%
2016年8月 0.83% 1.50%
2015年8月 1.38% 2.00%
2014年8月 1.41% 2.05%
2013年8月 1.68% 2.63%
2012年8月 1.56% 2.51%
2011年8月 2.03% 3.20%

 

2016年のマイナス金利政策スタートを境に、金利は一気に下がりました。

 

ただそれ以降は、少しずつ金利が上昇傾向にあります。。

 

上昇傾向だった金利動向が、一段落しているのが今の時期です。

 

金利の変動予測は誰にも分かりませんが、どこかのタイミングで一気に金利が上がってしまうことも懸念されます。

 

だからこそ金利が低い今こそ、住宅ローンの借り換えをするベストタイミングなのです。

 

今すぐにでも借り換えをしないと損をするのは、いつまで低金利の恩恵を受けられるか分からないからです。

 

 

【借り換えの目安】
・住宅ローン残高が1,000万円以上残っている
・返済期間が10年以上残っている

 

上記の人は、借り換えメリットが大きい可能性があります。


 

先ずは借り換えシミュレーションから始めましょう。

 

オススメの金融機関
銀行名 対応エリア 特徴

借り換え
シミュレーション

住信SBIネット銀行 全国対応 ネット専用住宅ローンは、充実した保障がすべて「金利の上乗せなし」で付帯。 コチラから
イオン銀行 全国対応 住宅ローン契約で、イオングループでのお買い物が毎日5%オフ!など特典あり コチラから
りそな銀行 全国対応 Web申込限定プランあり。審査結果もWebで確認可能。店頭で「Web申込限定プランを見ました」でも金利がお得に! コチラから
新生銀行 全国対応 借り入れ10年後から5年毎に金利が下がる「ステップダウン金利タイプ」 コチラから
じぶん銀行 全国対応 団体信用生命保険の保障内容がグレードアップ。がん50%保障団信なら保険料0円のまま! コチラから

 

 

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