住宅ローン借り換えの保証料、諸費用と注意点
日銀の金融緩和の影響で、住宅ローンも過去に例のない低金利の恩恵を受けています。
今が金利は最低と見越して長期固定金利にした人が、当面金利の上昇の可能性は低いと考えて変動や、3年固定など、今の時点で最も金利が低い住宅ローンに借り換えたりします。
反対に、今の低金利を活かして将来の金利上昇リスクに備えて、固定金利に変更するなど、借り換えの需要も多くなっています。
住宅ローンは、最長35年という、個人では他に例のない長期のローンで金額も大きいため、ローンの手数料や抵当権の設定費用、保証料などの諸費用が掛かります。
抵当権の設定費用は国に納める登録免許税という税金ですが、ローンの手数料や保証料は借換えの時に一括で支払う場合と、金利に上乗せして支払う場合の二種類から選択することができます。
借換によるメリットを比較する場合の注意点は、金利の大小だけでなく、諸費用を含めた支払総額が、借り換えによってどれくらい抑えられるかで選ぶことです。
借換にあたって、融資手数料や抵当権の付け替え(抹消及び再設定)などの初期費用の支払いが大きくなると、せっかく返済月額を小さくすることができてもメリットは目に見えにくくなります。
初期費用で100万円かかって、毎月の返済額が2万円減らせてもメリットは目に見えにくいので、初期費用もローンに上乗せして、返済額がいくらになるかを検討するのも効果的です。
たとえば諸費用100万円分、ローンの残高が一時的に増えても、金利が下がることで毎月の返済額が減るなら、効果を実感できます。